Locazione Turistica NON imprenditoriale: affitti brevi senza partita iva

Come avviare una locazione turistica non imprenditoriale

Affitti brevi senza partita IVA

Se ti stai chiedendo “Cosa fare per affittare casa ai turisti?” sei nel blog giusto.

In questa guida aggiornata al 2025, ti spiegherò passo dopo passo come iniziare a affittare casa per brevi periodi in Italia in forma non imprenditoriale, evitando sanzioni e massimizzando i guadagni. Ti aiuterò a capire:

• Cos’è una locazione turistica non imprenditoriale
• Quali sono gli adempimenti fiscali
• Quali portali utilizzare (Airbnb, Booking, Misterbnb, VRBO…)
• Come attrarre turisti italiani e stranieri
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Cos’è la locazione turistica Non imprenditoriale?

La locazione turistica non imprenditoriale è un contratto di affitto breve (<30 giorni per soggiorno), stipulato da un privato, senza necessità di Partita IVA. È regolata dal Codice Civile e dal DL 50/2017 e non comporta l’erogazione di servizi tipici di un’attività imprenditoriale (colazione, reception, pulizia giornaliera…).

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Locazione turistica non imprenditoriale obblighi

Iniziare nel settore degli affitti brevi nel 2025 in Italia presenta nuove opportunità ma richiede un’attenta comprensione e adeguamento alle nuove normative. Vediamole nel dettaglio:

1. Locazione turistica non imprenditoriale e Codice Identificativo Nazionale (CIN)

La novità più importante per il 2025 è l’obbligatorietà del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni immobile destinato a locazioni brevi.

• Cos’è il CIN: È un codice alfanumerico univoco che identifica l’immobile. Dal 1° gennaio 2025, ogni immobile adibito a locazioni brevi (durata non superiore a 30 giorni) o a fini turistici (anche per una sola stanza) deve essere registrato nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) per ottenerlo.
• Dove esporlo: Il CIN deve essere esposto all’esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio, su qualsiasi piattaforma (Airbnb, Booking.com, ecc.).
• Sanzioni: La mancata esposizione del CIN negli annunci comporta sanzioni da 500 a 5.000 euro, mentre l’assenza del CIN per l’immobile può comportare multe da 800 a 8.000 euro.
• Come ottenerlo: Il CIN si richiede tramite il Portale Telematico del Ministero del Turismo (MITUR). Le regioni che avevano già un Codice Identificativo Regionale (CIR) continueranno a rilasciare nuovi CIR, che verranno poi riconvertiti in CIN entro sette giorni.

2. Locazione turistica non imprenditoriale e requisiti di sicurezza dell’immobile

Dal 2025, gli immobili destinati agli affitti brevi devono essere dotati di specifici dispositivi di sicurezza:

• Estintori portatili a norma: Devono essere posizionati in punti accessibili e visibili.
• Rilevatori di monossido di carbonio e gas combustibili: Obbligatori per la sicurezza degli ospiti.
• Dichiarazione di conformità degli impianti tecnici: (elettrici, termici, gas) deve essere redatta da un tecnico abilitato (non è accettata l’autocertificazione generica).

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3. Locazione turistica non imprenditoriale e la Cedolare Secca

• Regime fiscale: I redditi derivanti dagli affitti brevi sono assoggettati all’imposta sostitutiva della cedolare secca.
• Aliquote:
  • 21% per il primo immobile locato brevemente.
  • 26% a partire dal secondo immobile locato brevemente (fino a un massimo di quattro immobili).
• Limite dei 4 immobili: Se affitti più di quattro immobili con contratti brevi, l’attività è considerata imprenditoriale e sei obbligato ad aprire una Partita IVA con un codice ATECO specifico.
• Dichiarazione dei redditi: I dati relativi alle locazioni brevi devono essere trasmessi all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo alla conclusione del contratto. Nel Modello Redditi PF 2025 è stata inserita una nuova Sezione del Quadro RB per l’indicazione del CIN.
• Tassa di soggiorno: Se prevista dal Comune, è obbligatorio riscuotere la tassa di soggiorno dagli ospiti e versarla alle casse comunali. Le tariffe variano a seconda del Comune e del tipo di struttura.

4. locazione turistica non imprenditoriale obblighi

Comunicazione degli ospiti alla Questura:

• È un obbligo fondamentale. Dovrai registrarti presso la Questura competente e inviare telematicamente i dati di ogni ospite.

Potrebbe esserti utile: comunicazione ospiti questura.

locazione turistica ricevuta e contratto di locazione

• Contratto di locazione: È obbligatorio anche per soggiorni inferiori a 30 giorni. Deve contenere dati delle parti, importo, durata e modalità di pagamento. Se il contratto supera i 30 giorni, deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula e non rientra più nella categoria delle locazioni brevi agevolate fiscalmente.
• Ricevuta fiscale: Obbligatoria per i pagamenti in contanti (con marca da bollo da 2 euro su importi superiori a 77,47 euro). Non richiesta per pagamenti elettronici, salvo richiesta dell’ospite.

Locazione turistica non imprenditoriale obblighi e regolamenti condominiali

Presta attenzione a eventuali regole condominiali che possano influire sulla tua attività (es. orari del silenzio, uso degli spazi comuni).

5. Scegliere la Piattaforma e il Channel Manager

• Piattaforme di prenotazione: Le più comuni sono Airbnb, Booking.com, Expedia, Vrbo. È fondamentale inserire il CIN in ogni annuncio pubblicato.
• Channel Manager: Se pensi di gestire più annunci su diverse piattaforme e sincronizzare calendari e prezzi, valuta un channel manager. Tra i più quotati si segnalano Smoobu, Holidu, Avaibook, Avantio, Octorate. Questi strumenti aiutano a evitare overbooking e a ottimizzare la gestione di più proprietà: non consigliati per gestire un solo immobile.

6. Locazione turistica non imprenditoriale anche senza Partita IVA: gestione dell’Attività

• Occasionalità vs. Impresa: Fino a 4 immobili locati con contratti brevi, puoi operare come persona fisica senza Partita IVA, beneficiando della cedolare secca. Oltre questo limite, l’attività è considerata imprenditoriale e richiede l’apertura della Partita IVA.
• Servizi accessori: Puoi offrire servizi accessori come pulizia (solo a inizio e fine soggiorno), Wi-Fi, biancheria. È cruciale distinguere questi da servizi turistici veri e propri (es. colazione, tour guidati) che potrebbero far configurare l’attività come imprenditoriale.
• Gestione diretta o professionale: Puoi gestire l’immobile autonomamente o affidarti a società di gestione specializzate (property manager) che si occupano di tutti gli aspetti, dalla prenotazione alla fiscalità. Questo può essere vantaggioso per chi non ha tempo o esperienza.
• Assicurazione: Se l’attività è gestita in forma imprenditoriale (con Partita IVA), dal 31 marzo 2025 è obbligatoria una polizza contro i danni derivanti da calamità naturali ed eventi catastrofali. Per i privati, non è un obbligo, ma è sempre consigliabile valutare una polizza assicurativa per proteggere l’immobile e tutelarsi da eventuali danni causati dagli ospiti.
• Tassa di soggiorno

Affittare casa: come iniziare:

• Formati e informati: Le normative sugli affitti brevi sono in continua evoluzione. Tieniti aggiornato consultando fonti ufficiali (Ministero del Turismo, Agenzia delle Entrate), siti e blog specializzati come questo che stai leggendo.
• Pianificazione: Valuta attentamente la domanda nella tua zona, la concorrenza e i costi iniziali (adeguamento dell’immobile, dotazioni di sicurezza).
• Qualità dell’ospitalità: Un’ottima esperienza per gli ospiti si traduce in recensioni positive e maggiore visibilità, aumentando le possibilità di successo.

Il 2025 segna un passo verso una maggiore regolamentazione e professionalizzazione del settore degli affitti brevi. Adeguandosi alle nuove regole, si può operare con maggiore sicurezza e competitività.

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