Pubblicare su Airbnb Emilia-Romagna: è vietato?

Pubblicare su Airbnb e normativa affitti brevi Emilia Romagna. Ho scoperto che la Regione Emilia-Romagna non consente ai privati di pubblicare annunci su Airbnb… È vero?

Prendo spunto dalla domanda che mi ha posto un nuovo host riguardo la possibilità di pubblicare su Airbnb un annuncio per promuovere una locazione turistica a Bologna, in Emilia-Romagna: “Ho scoperto che la Regione Emilia-Romagna non consente ai privati di pubblicare annunci su Airbnb… È vero? Posso fare locazioni turistiche sulla piattaforma?”

Se ti sei fatto questa domanda, non sei il solo. La confusione nasce da normative regionali obsolete e superate dalla legislazione nazionale più recente. Oggi ti spiego perché sì, è legale affittare su Airbnb in Emilia-Romagna, a patto di rispettare i giusti obblighi.

Normativa affitti brevi Emilia Romagna

Il fraintendimento di non poter pubblicare su Airbnb in Emilia-Romagna

La Delibera della Giunta Regionale Emilia-Romagna del 19 dicembre 2005 n. 2186 (e successive modifiche del 2007) vietava ai “privati” di pubblicizzare apartamenti ammobiliati per uso turistico su piattaforme di prenotazione come Airbnb e Booking.com.

Questa norma riservava la pubblicità solo a canali privati (siti personali, brochure, passaparola) e considerava Airbnb e Booking come “circuiti di prenotazione professionali” da cui stare lontani.

Ma ecco il problema: quella delibera ha ormai 15 anni e non tiene conto della legislazione nazionale che è intervenuta successivamente.

La norma che cambia tutto: il Codice del Turismo

Con l’entrata in vigore del D.Lgs. 79/2011 (Codice del Turismo), le cose cambiano radicalmente.

L’articolo 53 stabilisce che:

“Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile”

Cosa significa? Che la delibera regionale del 2005, essendo un atto di natura amministrativa e non legislativa, non può prevalere sulle leggi dello Stato. La normativa regionale su questo punto è stata resa non applicabile.

Il colpo di grazia: il Decreto-Legge 50/2017

Il D.L. 50/2017 (convertito dalla legge 86/2017) è ancora più esplicito. L’articolo 4 comma 1 definisce le locazioni brevi come:

“Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche, direttamente o tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.”

Traduzione pratica? Le locazioni brevi (fino a 30 giorni) possono essere gestite ANCHE tramite piattaforme come Airbnb, Booking e simili. La norma nazionale legittima ufficialmente l’uso di questi circuiti di prenotazione online.

Perché la confusione persiste (e l’ipocrisia del Comune)

La Regione Emilia-Romagna non ha mai aggiornato le sue normative regionali, come invece hanno fatto altre regioni. Questa è la principale causa della confusione.

Ancora più singolare è l’atteggiamento del Comune di Bologna: nel 2019, documenti ufficiali del Comune autorizzavano la pubblicità su Airbnb grazie al D.L. 50/2017. Nel 2020, si è tornati al divieto. Eppure, paradossalmente, lo stesso Comune di Bologna ha stipulato una Convenzione ufficiale con Airbnb per la riscossione e il versamento dell’imposta di soggiorno.

Come si concilia un divieto con una convenzione ufficiale per la gestione tributaria? Chiaro segnale che le vecchie restrizioni sono superate nei fatti.

Allora: posso pubblicare su Airbnb oppure no?

Sì, puoi. Ma con alcune regole fondamentali da rispettare:

Per le locazioni brevi (max 30 giorni):

✅ Puoi registrare casa su Airbnb, iscriversi a Booking e altre piattaforme come Holidu.

✅ La base legale è il D.L. 50/2017 (più recente e gerarchicamente superiore alla delibera regionale)

✅ Non c’è alcuna restrizione per le persone fisiche.

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Obblighi che devi rispettare:

• 📋 Comunicazione al Comune tramite il portale SUAP prima di iniziare l’attività (evita costosi errori, studia il mio manuale per avviare una locazione turistica in Italia)
• 📋 Classificazione dell’immobile come locazione turistica, casa vacanza o B&B (secondo le regole regionali)
• 📋 Comunicazione dati degli ospiti tramite la piattaforma “Alloggiati Web” (questura)
• 📋 Gestione dell’imposta di soggiorno (se richiesta dal Comune)
• 📋 Adempimenti fiscali (come si dichiarazione i redditi Airbnb?)
• 📋 Clausola privacy GDPR (per il trattamento dei dati personali)

Come comportarsi concretamente

Se vuoi affittare su Airbnb in Emilia-Romagna in totale tranquillità:

1. Informa il tuo Comune presentando la comunicazione di inizio locazione di appartamento ad uso turistico tramite SUAP
2. Classifica correttamente l’immobile (es. locazione turistica tra privati non imprenditoriale.)
3. Limita le locazioni a max 30 giorni per stare nella zona sicura della normativa
4. Registra gli ospiti su Alloggiati Web
5. Rispetta gli obblighi fiscali e tributari
6. Affianca un modulo privacy GDPR al contratto

ATTENZIONE: Se superi determinate soglie (ad esempio, affitti più di 4 appartamenti nel territorio italiano), diventa attività d’impresa vera e propria, con obblighi ulteriori. Ma le locazioni brevi, tra privati, rientrano nel regime semplificato.

La conclusione

La delibera del 2005 che vietava Airbnb è superata. La legislazione nazionale più recente (2011 e 2017) legittima completamente l’uso di piattaforme di prenotazione online per le locazioni brevi.

La norma regionale non aggiornata continua a creare confusione, ma non ha valore, perché è stata resa inapplicabile da leggi dello Stato gerarchicamente superiori.

Se sei un host in Emilia-Romagna e hai perplessità, ricorda: la soluzione non è smettere di usare Airbnb, ma assicurarti di essere totalmente in regola con gli obblighi di legge (comunicazione al Comune, dati ospiti, fiscalità, privacy).

Fatto questo, puoi pubblicizzare con tranquillità.

Sei ancora incerto? Consulta i documenti ufficiali del tuo Comune (come risulta dal SUAP) o chiedi a un commercialista. Ma una cosa è certa: la legge nazionale ti autorizza.

Un consiglio finale, ricorda di aggiungere/scrivere il CIN (codice identificativo nazionale) in ogni annuncio che creerai nelle varie piattaforme.

Il mio consiglio è di iniziare con Airbnb:

e poi, valutare altri siti:

Salva questo blog nei preferiti, qui il sommario, è dedicato agli affitti brevi e ti verrà utile come riferimento in caso di bisogno. Grazie e buon business! Moira