Come modificare e sospendere annuncio Airbnb (senza perdere posizionamento)

Hai appena pubblicato il tuo annuncio su Airbnb ma lo vuoi modificare? Ti sei accorto che manca qualcosa? Vuoi cambiare i prezzi, aggiungere foto migliori o rivedere la descrizione prima che arrivino le prime prenotazioni? Oppure hai bisogno di sospendere temporaneamente l’annuncio perché stai ristrutturando casa o semplicemente vuoi prenderti una pausa?

Perfetto, sei nel posto giusto. In questa guida ti mostro come modificare e mettere in pausa il tuo annuncio Airbnb in 30 secondi, senza perdere il posizionamento che hai faticosamente conquistato nei risultati di ricerca.

Attenzione: Airbnb ha una particolarità che confonde molti host alle prime armi. Dopo la registrazione iniziale, alcune impostazioni critiche si possono modificare solo DOPO aver pubblicato l’annuncio. Tranquillo, ti spiego subito come pubblicare e mettere immediatamente in pausa l’annuncio, così nessuno può prenotare mentre tu lo stai perfezionando.

Come mettere in pausa un annuncio Airbnb per modificarlo

ATTENZIONE: Se hai appena finito la registrazione e non hai ancora attivato l’annuncio, Airbnb ti chiederà di pubblicarlo prima di poterlo modificare. Nessun problema, pubblica l’annuncio e mettilo subito in pausa in modo che nessuno possa prenotare mentre tu lo stai modificando. Segui la procedura che ti indico di seguito. Ci vogliono solo 30 secondi.

Di seguito la mia dashboard host di airbnb. Ho pubblicato l’annuncio subito dopo la registrazione ma voglio modificare prezzi e disponibilità oltre che rivedere tutti i paragrafi prima che qualcuno prenoti. Lo vuoi fare anche tu? Bene, vai nella tua dashboard alla scheda annunci, clicca sull’annuncio pubblicato che vuoi disabilitare momentaneamente.

Alla pagina che si aprirà, ovvero l’editor annunci, clicca sul simbolo del menu.

Si aprirà la seguente pagina. Clicca sul riquadro “Non pubblicato”

e successivamente clicca sul link “nascondi l’annuncio per ora”.

Si aprirà una lista di motivazioni da spuntare. Puoi selezionare la voce che vuoi, è indifferente. La più pertinente secondo me è: “al momento non desidero ospitare” e metto la spunta su: “ho creato un annuncio ma devo preparare il mio alloggio per accogliere gli ospiti”.

RICORDATI DI CLICCARE IL TASTO nero “NASCONDI”. Tutto qui, ora puoi procedere alla modifica del tuo annuncio, in ogni dettaglio, senza aver la preoccupazione di ricevere prenotazioni.

Quando vorrai attivarlo, farai il processo al contrario ovvero selezionerai la voce “pubblica”.

Ottimizzare il tuo annuncio Airbnb dopo la pubblicazione

Come modificare il titolo annuncio Airbnb

Partiamo dalla base: 

• Come fare per Modificare il titolo del tuo annuncio Airbnb
• Come ottimizzare l’annuncio dell’alloggio

Puoi modificare il titolo del tuo annuncio in qualsiasi momento. Consiglio di modificarlo a seconda della stagione cercando di evidenziare qualcosa di attrattivo (es. piscina, parcheggio, vicinanza ad una attrazione famosa…)

• Come fare Aggiungi servizi al tuo annuncio Airbnb

Le persone in cerca di un alloggio, possono  filtrare i risultati di ricerca in base alle loro esigenze, esempio: aria condizionata, parcheggio.. pertanto è importante che tu li selezioni (ovviamente se hai questi servizi in casa). Per renderti più competitivo, puoi, nel tempo, aggiungerne altri.

Prezzi Airbnb

Modificare prezzi Airbnb senza cancellare prenotazioni

Utile pratica per impostare un prezzo competitivo è quello di  Confrontare alloggi simili nelle vicinanze con il nuovo strumento automatico di Airbnb.

• Imposta e personalizza il prezzo giornaliero
• Definire il prezzo del tuo alloggio
• Utilizza la funzione Prezzi smart per modificare automaticamente i tuoi prezzi in base alla domanda
• Come aggiungere l’importo per le spese di pulizia 
• Aggiungere un sovraprezzo per ospiti aggiuntivi

Preferenze di pagamento

In questa pagina puoi capire come impostare un conto per  ricevere i pagamenti da Airbnb e come  suddividere i compensi tra conti/persone differenti (in caso volessi dividere il pagamento tra te e il tuo partner o un socio).

Prenotazione immediata

6. Vai qui per capire  Come attivare la prenotazione immediata

Qui di seguito la pagina con tutte le informazioni utili per settare le impostazioni di prenotazione e i termini di cancellazione tra i vari proposti da Airbnb. Altre nozioni base per definire il prezzo dell’alloggio.

Calendario Airbnb + sincronizzazione

Contrassegnare le notti come disponibili o bloccate:

7. Qui trovi info su come bloccare le date in cui non vuoi ricevere prenotazioni, 

8. Impostare il numero minimo e massimo di notti che un ospite può prenotare  (se non vuoi registrare il contratto di affitto all’Agenzia delle Entrate, imposta un soggiorno massimo di 29 notti). In caso contrario leggi qui cosa comporta:  contratto locazione superiore a 30 giorni.

9. Qui se ti pubblicizzi in altri portali, puoi capire come  Collegare il tuo calendario Airbnb a quelli di altri siti web

Check-in Airbnb

10. Qui imparerai  come aggiungere le istruzioni di check-in del tuo annuncio (anche self-check-in) e come cambiare l’orario di entrata/uscita di arrivo degli ospiti qualora l’avessi già impostata.

Tassa di soggiorno Airbnb

11. Verifica se  Airbnb può riscuotere e versare la tassa di soggiorno nel comune in cui affitti l’immobile.

INFO: Come funziona la riscossione e il pagamento delle tasse di soggiorno da parte di Airbnb?

Traduzione e attivazione annuncio

12. Scrivi la descrizione del tuo annuncio anche in un’altra lingua (almeno in inglese) e poi controlla come appare il tuo annuncio ai turisti internazionali: Traduzione annuncio Airbnb. 

13.  Finite le modifiche, RI-ATTIVA IL TUO ANNUNCIO  oppure guarda tutto questo tutorial che tratta di come registrare casa su airbnb dall’iscrizione alla pubblicazione, passo-passo.

Guida di Airbnb per host: parte 2

Queste procedure le potrai fare in un secondo momento. Servono per ottimizzare il tuo annuncio Airbnb ai massimi livelli. 

1. Verifica la velocità della connessione a internet

Verifica la velocità del wifi e della connessione a Internet per mettere in risalto il tuo alloggio nei risultati di ricerca degli ospiti. Opzione molto importante soprattutto se ospiti clienti business, nomadi digitali e stranieri che vogliono guardare NETFLIX sulla tua Smart TV (hai una smart TV vero? Basta anche un 32 pollici spesa massima 200€).

2. Aggiungere caratteristiche di accessibilità agli annunci

Gli ospiti con esigenze di accessibilità possono cercare annunci in base ai loro bisogni individuali. Fatti trovare!

3. Aggiungere delle regole della casa a un annuncio

4. Aggiungi le istruzioni per il check-out

Scrivi le tue regole della casa per comunicare agli ospiti se le tue esigenze corrispondono alle loro per esempio non fare feste, non fumare in casa… Prendi spunto dalle regole della casa quelle che ho creato per la mia locazione.

Aggiungere un manuale per gli ospiti al tuo annuncio

Nel manuale per gli ospiti puoi spiegare ai tuoi guest le caratteristiche del tuo alloggio o scrivere consigli sulle cose da vedere vicino a casa tua. Se vuoi creare un manuale di casa bilingue, prendi spunto da quelli che ho creato io: guida digitale per ospiti Airbnb condivisibile via chat.

Controllo: dopo la prima prenotazione Airbnb

Buone pratiche: controllare che i costi di servizio siano corretti e che tu, al netto della commissione, guadagni quello che ti eri prefissato/a. In caso negativo, NON disdire la prenotazione ma aggiusta la commissione per le prossime prenotazioni.

Costi di servizio Airbnb: come verificare i costi del servizio di una prenotazione.

1. Visita la cronologia delle transazioni. (richiede autenticazione al tuo account)
2. Seleziona il codice di prenotazione.
3. Nella sezione Compenso, trova i costi del servizio di Airbnb. 

Airbnb: rimborsi e protezione danni

Pagina che potrebbe esserti utile in caso di danni o problemi con il tuo ospite:

1. Come funzionano i rimborsi Airbnb, leggi come gli ospiti possono chiederti un rimborso.

2. Air Cover: protezione danni per host.

Dichiarazione redditi Airbnb

1. Qui puoi capire come scaricare il riepilogo annuale dei guadagni/pagamenti percepiti da Airbnb per poterli dichiarare.
2. Trovare i tuoi guadagni su Airbnb.

Benvenuto nel mondo degli host! Moira. Ti aspettiamo nel gruppo Facebook.

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📚 Risorse correlate:

• Guest book cartaceo per collezionare le recensioni ospiti, mostrale anche sui social!
• Manuale digitale per ospiti da condividere anche via chat Airbnb