Affitti brevi a Roma: cosa serve per iniziare (guida aggiornata)

Vuoi affittare casa a Roma su Airbnb o Booking? Scopri requisiti specifici, iter burocratico comunale, CIN e SCIA obbligatori per operare legalmente nella Capitale ed evitare sanzioni fino a 10.000€.

Roma è una delle città italiane con maggiore domanda turistica per gli affitti brevi, ma anche con controlli più serrati da parte della Polizia Locale. Se stai pensando di mettere a reddito un appartamento nella Capitale – che sia a Trastevere, nel Centro Storico, vicino al Colosseo o in zona Termini – questa guida ti accompagnerà passo dopo passo nell’iter burocratico specifico del Comune di Roma.

Dal 1° gennaio 2025, le normative sugli affitti brevi si sono inasprite: codice CIN obbligatorio, rilevatori di gas, estintori certificati e SCIA per chi gestisce più di un immobile. A Roma, i controlli sono frequenti e le sanzioni pesanti. Ecco tutto quello che devi sapere per partire con il piede giusto.

Affitti brevi a Roma: riepilogo veloce

Ecco i 5 passaggi fondamentali per affittare legalmente casa a Roma:

👉 Su smartphone scorri lateralmente per visualizzare tutta la tabella

Come ottenere il codice identificativo per affitti brevi a Roma

Primo step: comunicazione al SUAR di Roma Capitale

A Roma, per avviare un’attività di locazione turistica o casa vacanze, devi presentare una comunicazione per (Alloggi ad Uso Turistico – AUT) e si effettua telematicamente tramite il portale SUAR (Sportello Unico Attività Ricettive) o la piattaforma regionale Turismo5, gestita dal Dipartimento Turismo di Roma Capitale. Dovrai fornire i documenti richiesti come i dati anagrafici del proprietario, i dati catastali dell’immobile ecc…

💡 Tempio medio di rilascio: 15-30 giorni lavorativi
💰 Costi: Nessun costo per la comunicazione base

Secondo step: CIR Regione Lazio (prerequisito per il CIN)

Prima di richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN), a Roma devi ottenere il CIR (Codice Identificativo Regionale) rilasciato dalla Regione Lazio.

📌 Procedura:

1. Accedi al portale regionale con SPID/CIE
2. Compila la domanda inserendo i dati del SUAR
3. Allega documentazione richiesta
4. Attendi rilascio CIR (generalmente entro 7 giorni)

Terzo step: richiesta CIN per affitti brevi a Roma

Solo dopo aver ottenuto il CIR puoi richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN).

🔐 Come richiedere il CIN a Roma:

1. Accedi al portale BDSR con SPID o CIE
2. Inserisci il CIR della Regione Lazio
3. Compila i dati catastali dell’immobile
4. Autocertifica il possesso delle dotazioni obbligatorie (vedi riquadro sotto)
5. Scarica il CIN alfanumerico

⏱️ Rilascio: Immediato (se documentazione completa).

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2. Obbligo di esposizione del CIN a Roma

Una volta ottenuto il CIN, a Roma è obbligatorio esporlo:

✅ Negli annunci online (Airbnb, Booking, Vrbo, ecc.)
✅ All’esterno dell’immobile – su una targa/adesivo ben visibile vicino al campanello/citofono (link utili a fine articolo)

⚠️ Sanzioni a Roma per mancata esposizione:

• Da 500€ a 5.000€ per esposizione errata
• Da 800€ a 8.000€ per assenza totale del CIN

La Polizia Locale di Roma effettua controlli incrociati tra annunci online e verifiche fisiche. Non rischiare.

3. Registrazione ospiti in Questura: come funziona a Roma

A Roma, ogni host deve comunicare le presenze degli ospiti alla Questura di Roma tramite il portale Alloggiati Web.

Come ottenere le credenziali per Alloggiati Web a Roma

📍 Procedura:

1. Ottieni il numero pratica SUAR
2. Scarica i moduli dal sito Alloggiati Web
3. Seleziona Lazio > Roma
4. Compila la richiesta di abilitazione
5. Invia via PEC o raccomandata alla Questura di Roma (indirizzo specifico indicato sul portale)

📧 Recapiti Questura Roma:
Trovi i riferimenti aggiornati sul portale Alloggiati Web alla sezione “Lazio – Roma”.

⏱️ Tempi di rilascio credenziali: 7-15 giorni lavorativi

Tempistiche comunicazione presenze a Roma

Una volta ottenute le credenziali, dovrai comunicare ogni ospite:

• Entro 24 ore dall’arrivo per soggiorni superiori a 24h
• Entro 6 ore dall’arrivo per soggiorni inferiori a 24h (check-in day use)

💡 Consiglio pratico: Invia ai tuoi ospiti un modulo raccolta dati prima del check-in, così inserisci tutto nel sistema in anticipo.

🔗 Modulo bilingue pronto: Modulo raccolta dati ospiti (PDF editabile)

4. Tassa di soggiorno a Roma: come funziona

Roma Capitale applica la tassa di soggiorno per tutti gli affitti brevi. L’importo varia in base alla categoria dell’immobile e alla zona.

Quanto costa la tassa di soggiorno a Roma

Roma Capitale aggiorna spesso le tariffe in occasione di grandi eventi (come il post-Giubileo). Di seguito una tabella con le Tariffe base per locazioni turistiche (per aggiornamenti consultare il sito Comune di Roma):

Esenzioni:

• L’esenzione per i bambini è fino ai 10 anni non compiuti.
• Accompagnatori di disabili (con certificazione)
• Soggiorni oltre i 10 giorni consecutivi

Come riscuotere e versare la tassa di soggiorno a Rom

📌 Procedura:

1. Riscuoti la tassa dagli ospiti in contanti al check-in (o tramite piattaforme se Airbnb/Booking la gestiscono)
2. Registrati sul portale tributi Roma Capitale
3. Versa entro il 15 del mese successivo al trimestre di riferimento (scadenze: 15/4, 15/7, 15/10, 15/1)

⚠️ Sanzioni per omesso versamento: Multa dal 100% al 200% dell’importo dovuto + interessi.

5. Requisiti strutturali e dotazioni obbligatorie a Roma

A Roma, la Polizia Locale e i tecnici comunali effettuano controlli a campione sugli immobili. Ecco cosa devi avere:

Dotazione di sicurezza obbligatoria (dal 1° gennaio 2025)

✅ Estintore portatile certificato CE (capacità min. 6kg/6L, classe 13A)
✅ Rilevatore monossido di carbonio (CO) funzionante
✅ Rilevatore gas combustibili (metano/GPL) certificato EN 50194
✅ Kit pronto soccorso conforme D.Lgs 81/2008

📍 Dove acquistare a Roma:
Puoi trovare tutto nei negozi specializzati oppure ordinare online con consegna rapida. Se ti è utile, ho già selezionato i prodotti conformi per te, senza perdere tempo in lunghe ricerche.

Attenzione: non è sufficiente “avere” l’estintore. La normativa nazionale impone che gli estintori siano sottoposti a manutenzione periodica semestrale a norma di legge (UNI 9994-1).

Rilevatori: Devono essere installati in ogni locale dove sono presenti apparecchi a combustione (caldaie, piani cottura a gas).

Requisiti dimensionali a Roma

Roma applica il D.M. 1975 per i requisiti igienico-sanitari degli alloggi:

Monolocale:

• Min. 28 mq per 1 persona
• Min. 38 mq per 2 persone

Bilocale e oltre:

• 14 mq per abitante (fino a 4 persone)
• +10 mq per ogni persona aggiuntiva

Altezze minime:

• Soggiorno/camere: 2,70m
• Bagno/corridoi: 2,40m

Certificazioni necessarie a Roma

Per operare legalmente a Roma devi avere:

📄 Certificato di agibilità (o SCIA)
📄 DICO (Dichiarazione di conformità impianti: elettrico, gas, idraulico)
📄 APE (Attestato Prestazione Energetica) – validità 10 anni

💡 Se non hai la DICO:
Puoi richiedere una DIRI (Dichiarazione di Rispondenza) a un tecnico abilitato.

6. Obblighi fiscali per affitti brevi a Roma

Dichiarazione redditi: cedolare secca o IRPEF?

A Roma, come nel resto d’Italia, puoi scegliere tra:

Cedolare secca (consigliata):

• 21% sul lordo (primo immobile)
• 26% sul lordo (dal secondo immobile)

IRPEF:

• Aliquote progressive (23% – 43%)
• Possibilità di dedurre spese (ma complesso)

💡 Airbnb è sostituto d’imposta: Se affitti tramite Airbnb, tratterrà automaticamente il 21% e ti rilascerà la Certificazione Unica (CU) entro marzo.

🔗 Approfondimento: Airbnb sostituto d’imposta: come funziona

Ricevuta fiscale a Roma: quando serve?

Obbligatoria solo se l’ospite la richiede, ma consigliata sempre per tracciabilità.

📄 Cosa inserire nella ricevuta:

• Tuo nome, cognome, CF, indirizzo
• Dati ospite (nome, cognome, CF se disponibile)
• Periodo soggiorno
• Importo canone + tassa soggiorno separata
• Marca da bollo da 2€ (se importo >77,47€)

🔗 Template pronto: Ricevuta affitto breve editabile PDF

7. SCIA per affitti brevi a Roma: quando serve?

A Roma è obbligatoria la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) per chi gestisce affitti brevi in forma imprenditoriale.

Quando scatta l’obbligo:

✅ Gestisci più di 2 appartamenti nello stesso anno fiscale
✅ Fornisci servizi accessori (pulizie giornaliere, colazione, ecc.)
✅ Hai una partita IVA dedicata all’attività

💰 Sanzioni SCIA mancante: Da 2.000€ a 10.000€

8. Controlli e sanzioni affitti brevi a Roma

Roma è tra le città italiane con maggiore attività di controllo da parte della Polizia Locale.

Come avvengono i controlli a Roma

🔍 Controlli online: Verificano gli annunci su Airbnb, Booking, Vrbo controllando presenza CIN ed esposizione corretta. Anche se hai il CIN ma non lo esponi, sei sanzionabile.
🔍 Ispezioni fisiche: Sopralluoghi a campione con verifica dotazioni sicurezza, registrazione ospiti, conformità impianti.
🔍 Segnalazioni: Denunce da vicini di casa o da turisti insoddisfatti (sono più di quello che pensi).

Tabella sanzioni Roma affitti brevi

9. Dove pubblicizzare affitti brevi a Roma

Una volta in regola, puoi pubblicizzare il tuo appartamento sui portali leader:

🏆 Airbnb – Miglior visibilità internazionale, ideale per Roma
🏆 Booking.com – Ottimo per business traveler e turisti europei
🏆 Vrbo/Homeaway – Preferito da famiglie americane
🏆 Holidu – Aggregatore multi-canale per chi vuole gestire solo un annuncio ma pubblicizzarsi e apparire su più siti.

🔗 Tutorial: Come registrare casa su Airbnb passo dopo passo

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Domande frequenti sugli affitti brevi a Roma

Conclusione: affitti brevi a Roma

Gestire affitti brevi a Roma può essere molto redditizio, ma richiede professionalità e rispetto delle normative. La città offre domanda turistica tutto l’anno, ma anche controlli serrati da parte della Polizia Locale.

Riepilogo finale:

✅ Ottieni CIR + CIN prima di pubblicare annunci
✅ Registra tutti gli ospiti su Alloggiati Web
✅ Installa dotazioni di sicurezza obbligatorie
✅ Riscuoti e versa la tassa di soggiorno puntualmente
✅ Usa template professionali per contratti, regole, privacy

Se segui questa guida passo dopo passo, eviterai sanzioni e potrai concentrarti su quello che conta davvero: offrire un’esperienza eccellente ai tuoi ospiti e massimizzare i tuoi guadagni. Se il contenuto gratuito ti è piaciuto e lo hai trovato completo, pensa a quante info dettagliate puoi trovare nel manuale pratico che ti accompagna step by step senza fare errori lungo il percorso.

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