Affitti brevi nuove regole, novità fiscali: Cosa cambia per gli affitti brevi con la Manovra 2026?
Ciao benvenuto/a! Questa pagina è dedicata alle novità riguardo leggi, decreti, normative sugli affitti brevi le nuove regole. Se hai comprato il mio manuale o e-book “affittare casa ai turisti in Italia“, in questa pagina trovi tutti gli aggiornamenti ed eventuali variazioni in corso d’anno per essere sempre informato/a.
Cosa cambia per gli affitti brevi nel 2026?
Cedolare secca affitti brevi 2026
L’aliquota prevista per gli affitti brevi continuerà a rimanere ferma al 21% per il primo appartamento dato in locazione. L’aliquota è sempre al 26% a partire dal secondo appartamento. Se cedi in locazione 2 immobili, sotto il regime degli affitti brevi, avrai la possibilità di scegliere l’immobile sul quale applicare la tassazione ridotta al 21% (consiglio quello con maggiori entrate).
Obbligo di Partita IVA e attività imprenditoriale dal terzo immobile
Questa è la novità più rilevante. Chi affitta a scopo turistico tre o più appartamenti è automaticamente inquadrato come operatore del settore turistico-ricettivo (attività imprenditoriale).
Questo inquadramento fa scattare l’obbligo di aprire una Partita IVA e gestire l’attività con una contabilità dedicata sottostare a tutti gli adempimenti fiscali tipici di un’attività commerciale.
Nel momento in cui l’attività è qualificata come imprenditoriale (dalla terza unità), non è più possibile applicare il regime della cedolare secca (né al 21% né al 26%). I redditi saranno tassati con il regime IRPEF ordinario o, regime forfettario, se si rientra nei requisiti.
In sintesi, la manovra, modifica il quadro normativo di riferimento per gli affitti brevi, che è tuttora il D.L. 50/2017 e cerca di distinguere tra i piccoli proprietari che mettono a reddito una o due unità e coloro che gestiscono un’attività di tipo imprenditoriale con un numero maggiore di immobili.
La Legge di Bilancio è stata approvata e ora è definitiva. Le nuove disposizioni entrano in vigore a partire dal 1° gennaio 2026.
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Di seguito le disposizioni in atto dal 2024 per gli affitti brevi:
Cosa è cambiato negli affitti brevi dal 2024?
Non si può affittare senza CIN
Obbligo di esposizione del CIN (codice identificativo nazionale) su tutti i portali di promozione (Airbnb e Co) e fuori dallo stabile in cui è posto l’immobile. Il CIN viene assegnato dal Ministero del Turismo tramite una procedura automatizzata.
Non sai come fare? Leggi: come richiedere il CIN e Dimensioni targhetta CIN per locazioni turistiche.
Obbligo rilevatori monossido di carbonio, gas ed estintore
Tutte le unità immobiliari locate sotto il regime degli affitti brevi devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti.
Estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installarne uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.
🛡️ Dotazioni di sicurezza obbligatorie per affitti brevi in Italia
Per affittare legalmente casa ai turisti in Italia, i dispositivi di sicurezza sono obbligatori per legge (D.L. n. 145/2023). L’investimento necessario si aggira sui 150-200€:
- Estintore 6kg omologato – conforme normativa antincendio
- Rilevatore di monossido di carbonio certificato EN 50291 (obbligatorio se hai caldaia a gas)
- Rilevatore di gas combustibili certificato EN 50194
- Kit di primo soccorso completo conforme D.Lgs. 81/2008
- Ricevuta d’affitto obbligatoria, se l’ospite te la cerca.
⚠️ ATTENZIONE: Ti consiglio vivamente di equipaggiare l’immobile con tutta la dotazione obbligatoria completa PRIMA dell’arrivo del primo ospite, per evitare sanzioni fino a 8.000€ in caso di controlli. Per ottenere il CIN devi autocertificare che hai tutto l’occorrente.
Articoli di approfondimento:
- Rilevatori di monossido di carbonio e gas per affitti brevi, esistono combinati?
- Obbligo estintori affitti brevi: cose da sapere prima dell’acquisto.
- Vedi tutta la dotazione obbligatoria e utile per un casa in affitto
SCIA per affitti brevi imprenditoriali
Obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA). Chiunque eserciti, anche tramite intermediario, attività di locazione per finalità turistiche o di locazione breve in forma imprenditoriale (con partita IVA), anche ai sensi dell’art. 1 c. 595 della L. 178/2020 (ovvero nel caso in cui abbia destinato alla locazione breve 3 o più appartamenti per ciascun periodo di imposta), è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).
Affitti brevi nuove regole: chi riguardano?
La pubblicazione della L. 191/2023 di conversione del DL 145/2023 (c.d. “Anticipi”) in Gazzetta Ufficiale ha confermato l’introduzione ex novo dell’art. 13-ter, che prevede questi obblighi per:
– chiunque propone o concede in locazione un immobile per finalità turistiche, o in locazione breve, una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, ai sensi dell’art. 4 del DL 50/2017.
Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare .
I medesimi soggetti sopra indicati sono tenuti anche a rispettare tutti gli obblighi previsti dall’art. 109 del TULPS e dalle normative regionali e provinciali di settore (si tratta degli obblighi di identificazione e comunicazione in Questura degli alloggiati posti dalla normativa di pubblica sicurezza).
Affitti brevi nuove regole sanzioni
Sanzioni affitti brevi da 500 a 8000 euro.
- Attenzione al non rispetto di queste disposizioni obbligatorie per gli affitti brevi in quanto NON esporre il codice identificativo (CIN) all’esterno dell’edificio e sui portali online o anche solo di esposizione errata, si rischia una sanzione da 500 a 5.000 euro.
- In caso di assenza del CIN, la sanzione va da 800 a 8.000 euro.
- Non munire l’immobile o la struttura di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e di estintori portatili, comporta una sanzione da 600 a 6.000€ per ciascun dispositivo mancante.
- Se affitti immobili a breve termine in forma imprenditoriale devi fare la segnalazione certificata di inizio attività (Scia). In caso di assenza della Scia, la sanzione va da 2.000 a 10.000 euro.
Le funzioni di controllo e verifica saranno affidate alla polizia locale, la quale incasserà anche le sanzioni, mentre l’Amministrazione finanziaria potrà accedere alle informazioni contenute nella banca dati nazionale al fine di individuare i soggetti da sottoporre a controlli ai fini fiscali.
Airbnb nuove regole
Airbnb è sostituto d’imposta?
Sì, dal 2024 Airbnb è ufficialmente sostituto d’imposta ovvero trattiene le tasse (ritenuta delle imposte sul reddito) dalle cifre corrisposte agli host che NON hanno partita Iva e le invierà in automatico all’Agenzia delle Entrate.
Resta fermo e chiaro, per il locatore, l’obbligo di dichiarare e pagare le tasse sulle somme guadagnate tramite prenotazioni dirette o attraverso altre piattaforme che ancora non fanno sostituti d’imposta.
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Airbnb sostituto d’imposta cosa fare?
Durante la registrazione struttura su Airbnb, semplicemente segui l’iter in cui dovrai fornire tutti i dati necessari (dati catastali, dati della persona a cui accredita gli affitti…).
Le informazioni raccolte (dati catastali, giorni di affitto, indirizzo dell’appartamento, importi riscossi…), saranno successivamente utilizzate dal Fisco italiano il quale sarà in grado di incrociare le informazioni ricevute con le dichiarazioni fiscali del proprietario di casa. Potrà calcolare e verificare il volume di affari generati. Nel caso di mancata corrispondenza tra i dati, verrà avviato un accertamento.
Affitti casa su Airbnb senza codice identificativo?
Se NON sei in regola, puoi regolarizzare la tua posizione (magari il prima possibile evitandoti multe sino a 8000€) facendo richiesta del codice identificativo (anche online). Consulta il mio manuale e metti in pratica la procedura elencata.
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Affittare casa ai turisti in Italia: procedura, normativa, siti migliori Se ti stai chiedendo “voglio affittare la mia casa, crearmi una rendita ma come faccio a capire da dove cominciare?” Il mio manuale pratico è quello che fa per te. Un manuale che NON offre consigli astratti ma una vera e propria guida, che ti indica…
Decreto salva casa | Requisiti minimi locali abitazione aggiornamenti
Aggiornamento decreto salva casa, differenze:
| Requisito | D.M. 5 luglio 1975 | Decreto Salva Casa 2024 |
|---|---|---|
| Altezza minima locali principali | 2,70 metri | Deroga fino a 2,40 metri in particolari situazioni (recupero edilizio, ristrutturazioni) |
| Superficie minima per abitante | 14 m² per i primi 4 abitanti, 10 m² per ogni abitante successivo | Deroghe per alloggi di piccole dimensioni (es. monolocali: 20 m² per 1 persona, 28 m² per 2 persone) |
| Dimensioni minime stanze | Camera da letto: 9 m² (1 persona), 14 m² (2 persone). Soggiorno: 14 m² | Non specificate modifiche dirette, ma le deroghe sulla superficie minima possono influenzare le dimensioni reali. |
| Ventilazione naturale | Finestre apribili in tutte le stanze principali | Non specificate modifiche |
| Servizi igienici | Almeno un bagno completo (vaso, bidet, lavabo, doccia/vasca) | Non specificate modifiche |
Il Decreto Salva Casa introduce la possibilità di avere monolocali più piccoli (fino a 20 m² per una persona e 28 m² per due) e interviene anche sull’altezza minima degli ambienti, portandola a 2,40 metri per tutti i locali abitativi ma solo a determinate condizioni che devono essere verificate a livello locale. Non abroga completamente il DM 1975.
ATTENZIONE: È fondamentale consultare le normative regionali e comunali, che possono prevedere requisiti più stringenti rispetto a quelli nazionali. Le deroghe introdotte dal Decreto Salva Casa non sono automatiche, ma dipendono da specifiche condizioni che devono essere verificate caso per caso.
Codici Ateco affitti brevi
Puoi leggere l’articolo dedicato qui: Codice Ateco per affitti brevi
Affitti brevi nuove regole | Fonti legislative:
- FONTE Decreto Legislativo 145/2023. L’articolo 13-ter del DL 145/2023 disciplina il nuovo codice identificativo nazionale (CIN) che dovrà essere attribuito a ciascuna unità immobiliare.
- I nuovi obblighi per le locazioni brevi, locazioni turistiche e strutture ricettive saranno operativi 60 giorni dopo la pubblicazione sulla GAZZETTA UFFICIALE dell’avviso di entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del Turismo per l’assegnazione del CIN.
- Approvato dal Consiglio dei Ministri il decreto Salva-Casa: Decreto Legge 29 maggio 2024, n. 69
- Hai già un codice identificativo regionale? Leggi qui se vuoi sapere come ottenere il CIN.
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